Com a chegada do período de entrega da declaração do IR 2025, muitos contribuintes ainda têm dúvidas sobre como declarar corretamente seus bens, especialmente os imóveis. A Receita Federal exige atenção especial nesse ponto, pois qualquer erro ou omissão pode levar à malha fina e até a penalidades. Neste artigo, você confere um guia detalhado para declarar imóveis de forma correta, segura e dentro das exigências da Receita.
O que é o Imposto de Renda 2025 e quem deve declarar?
O Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) é uma obrigação fiscal anual que recai sobre os rendimentos e patrimônio de pessoas físicas. A versão de 2025 refere-se ao ano-base de 2024. Todos os cidadãos que se enquadram nos critérios da Receita Federal precisam enviar a declaração até o prazo estipulado.
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Quem está obrigado a declarar?
Os principais critérios incluem:
Quem teve rendimentos tributáveis acima do limite definido pela Receita;
Quem recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 40 mil;
Quem possui bens ou direitos com valor superior a R$ 300 mil em 31 de dezembro de 2024;
Quem obteve ganho de capital com a venda de bens ou realizou operações em bolsa;
Quem teve receita bruta com atividade rural acima do limite determinado ou compensou prejuízos de anos anteriores.
Por que a declaração de imóveis é importante?
Imóveis representam um dos principais tipos de patrimônio dos brasileiros e, por isso, devem ser corretamente declarados na ficha “Bens e Direitos” da declaração do IRPF. O objetivo da Receita Federal é acompanhar a evolução patrimonial do contribuinte e garantir que os valores declarados estejam em conformidade com os rendimentos obtidos.
Erros comuns, como atualizar o valor do imóvel para refletir o preço de mercado ou omitir benfeitorias importantes, podem levar à inconsistência nos dados e consequente fiscalização.
Onde declarar o imóvel no IR 2025?
Imagem: Freepik
Ficha “Bens e Direitos”
Todos os imóveis devem ser declarados na ficha “Bens e Direitos”. Dentro desta seção, é preciso selecionar o grupo 01 – “Bens Imóveis” e escolher o código correspondente ao tipo do bem:
11 – Apartamento
12 – Casa
13 – Terreno
14 – Loja
15 – Sala
16 – Galpão
17 – Prédio comercial
18 – Outros bens imóveis
Como preencher os dados do imóvel corretamente
O preenchimento correto exige atenção a diversas informações:
Dados obrigatórios incluem:
Endereço completo (rua, número, bairro, cidade, estado e CEP)
Inscrição no cartório de registro de imóveis
Número da matrícula
Nome do cartório
Data e forma de aquisição (compra, doação, herança etc.)
Percentual de propriedade (em caso de copropriedade)
Valor pago pelo imóvel (incluindo escritura, ITBI, corretagem etc.)
Informações de valor
Um dos maiores erros dos contribuintes é atualizar o valor do imóvel com base no mercado. Isso não deve ser feito. O imóvel deve permanecer com o valor de aquisição, mesmo que já esteja muito defasado em relação ao preço de mercado.
Somente podem ser adicionados valores ao custo de aquisição nos seguintes casos:
Benfeitorias documentadas (com notas fiscais e recibos)
Gastos com escritura, registro e ITBI
Gastos com reformas e ampliações
Como declarar um imóvel financiado?
Se você adquiriu um imóvel financiado, o procedimento é um pouco diferente. Nesse caso, o imóvel continua sendo declarado como um bem, mas os valores pagos devem ser informados ano a ano.
Etapas para declarar imóvel financiado:
Selecione o código correspondente ao tipo do imóvel.
Informe os dados do contrato de financiamento (valor total, instituição financeira, forma de pagamento, número de parcelas).
No campo “Discriminação”, insira todos os detalhes relevantes da compra, inclusive valores pagos de entrada e parcelas quitadas até 31 de dezembro de 2024.
Nos campos de valor em 31/12/2023 e 31/12/2024, informe os valores efetivamente pagos até cada data, somando entrada + parcelas pagas.
Imóveis adquiridos por herança ou doação
Herança
Imóveis recebidos por herança devem ser declarados pelo valor constante no formal de partilha. A data de aquisição é a data do falecimento do titular.
Doação
Imóveis recebidos como doação devem ser declarados pelo valor atribuído no instrumento de doação, que deve estar registrado em cartório. É importante lembrar que o doador também precisa informar o mesmo valor em sua declaração.
Venda de imóveis: como declarar no IR 2025?
Se você vendeu um imóvel em 2024, precisará preencher tanto a ficha de “Bens e Direitos” (informando a saída do bem) quanto a ficha de “Ganhos de Capital”, se houver lucro na operação.
Etapas:
Utilize o programa GCAP 2024 (Ganhos de Capital), para apurar o lucro e eventual imposto devido.
Importe os dados para a declaração do IRPF 2025.
Na ficha “Bens e Direitos”, informe a venda e retire o bem da sua lista de ativos.
Isenção de ganho de capital
Há situações em que o ganho de capital é isento, como:
Venda de único imóvel de até R$ 440 mil, desde que não tenha realizado outra venda nos últimos 5 anos;
Uso do valor da venda para aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias (isenção parcial ou total).
Benfeitorias e reformas: como declarar?
Caso tenha feito benfeitorias no imóvel, você pode somar os valores aos custos de aquisição, desde que tenha notas fiscais e comprovantes. Isso pode ser útil na apuração de um eventual ganho de capital em caso de venda futura, pois eleva o custo de aquisição e reduz o lucro tributável.
Exemplos de benfeitorias:
Troca de piso ou telhado
Ampliação de cômodos
Instalação de piscina
Obras estruturais
Aluguel de imóveis: declaração de rendimentos
Se o imóvel é alugado, os rendimentos devem ser declarados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física” ou “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”, dependendo de quem paga o aluguel.
Também é necessário recolher mensalmente o carnê-leão, caso o aluguel ultrapasse o limite de isenção. Esse valor recolhido deve ser importado na declaração anual.
Imóvel em nome de cônjuge: como declarar?
Imagem: Freepik
Se o imóvel está em nome de apenas um dos cônjuges, mas o casal declara em conjunto, basta incluir o bem normalmente e informar o nome do titular. Em declaração separada, deve-se observar o regime de bens e o percentual de posse.
Dicas para evitar erros na declaração de imóveis
Nunca atualize o valor de mercado do imóvel
Mantenha todos os documentos da compra e reformas
Verifique se há divergência entre anos anteriores
Use corretamente os códigos de bens
Evite omitir rendimentos de aluguel
Atenção ao declarar imóveis financiados
Penalidades por erro na declaração
Erros ou omissões podem levar à malha fina. Caso a Receita detecte inconsistências, o contribuinte pode ser chamado a prestar esclarecimentos. Se confirmada a irregularidade, há aplicação de multa de até 150% do imposto devido, além de juros.
Conclusão
Declarar imóveis no Imposto de Renda 2025 exige atenção e conhecimento das regras da Receita Federal. Ao seguir o passo a passo e preencher corretamente todas as informações na ficha de Bens e Direitos, o contribuinte evita problemas futuros com o Fisco e garante a regularidade de sua situação fiscal. A organização dos documentos e a atualização correta das benfeitorias são aspectos fundamentais para uma declaração segura.
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